普洛斯看好中国市场的发展前景，积极参与物流地产的发展和革新。作为行业领先者，普洛斯一直创新进取，投资开发与运营管理相结合的实力和成绩也越来越受到投资人的认可。

普洛斯观察到，随着客户需求和产业政策的不断演化，物流仓储不仅是一个物理空间，更是承载了客户运营和供应链布局的核心节点，物流园区作为产业基础设施也在升级迭代，资产管理方式向智慧化、零碳化的方向发展是未来趋势。此外，在二三线城市群中有一些物流园区在运营上面临着整体投入产出效益低的问题，这是由于前期产业定位不明、产业融合不足而导致园区空置率高，以及管理手段不足导致人车调度困难。这意味着下沉市场的资产价值尚有提升空间。

一方面，普洛斯看到现代物流园发展趋势下资产管理的需求潜力；另一方面，普洛斯将科技与资产管理相结合，形成了完整的解决方案，不仅服务自建园区，还致力于将多年来沉淀的园区运营管理经验面向行业输出，以服务更多外部的物流、工业及产业园区业主和客户为整个行业的管理水平提升和可持续发展赋能。

普洛斯资产运营服务ASP具备领先于同行的科技运营能力，立足园区的人、车、货、设施、设备、空间、资金、能源的运营维护八大要素，涵盖从规划期、建设期、运营期到处置期的资产全生命周期，构建起多层次的服务体系与资产运营管理能力。普洛斯ASP借助新的信息技术手段，以智能化应用系统平台为支撑，将人、车、货、物等全面感知、数字连接并深度融合，重新整合园区资源，达到各方利益最大化，实现绿色高效、业务增值、链式效益、生态协同，最终达成可持续发展。

普洛斯ASP始终践行“客户导向，科技运营”理念，运用“1+N”智慧管理模式，即“1个运营中心+N个现场/客户”高效协同管理。其中，运营中心可以实时掌握园区信息，基于数据精准决策，通过现场运营数字化连通业务环节，整合园区运营流程体系，实现对园区现场运营管理的标准化、可视化、智能化。

图1 普洛斯ASP的“1+N”智慧管理模式

图2 普洛斯ASP的智慧园区管理全场景

普洛斯ASP自研的气象灾害云防控智能系统在对园区管理可视化和气象灾情防控智能化等方面，发挥了非常大的作用。在灾害性天气发生前，该系统可实现预案和防控管理闭环使可能受影响的普洛斯管理园区及时收到预警，并事先做好防范工作，有力保障了园区财产和人身安全。

同时，普洛斯ASP积极打造绿色运营体系，通过绿色规划、绿色建工、零碳运营、循环升级四个环节，与业主和园区租户协作。自2022年年底，普洛斯ASP启动绿色运营规模化认证计划，依据国际先进的绿色建筑运营标准，针对其管理运营的普洛斯以及其他业主的园区，开展统一标准的绿色运营认证、提供ESG可持续发展信息披露等增值服务，聚焦资产ESG 价值提升，并积极响应政策，以助力资产所在区域的绿色低碳发展。

绿色规划：进行ESG风险评估与应对、ESG尽职调查；开展碳减排路径分析与“碳中和”前置布局；提供园区能源资源绿色管理、设备设施维护与升级方案；开展满意度调查，并制定与实施提升举措等。

绿色建工：在库内二次装修改造阶段，提前考虑绿色建筑指标，选购节能设备与可持续材料；对二次装修改造的能源、水、绿化等进行管理；回收与再利用建筑材料，落实施工过程中的健康与安全风险管理，并进行本地化雇佣等。

零碳运营：标准化绿色运营规范与流程，应用全流程能耗智慧化管理、智慧安防与消防管理、数字化碳资产管理工具等科技手段；优化园区节水节能，促进能源结构转换；采用智慧风险管理创新方案，提前防控，降低风险。

循环升级：提升仓储运营管理效率，助力效益最大化；与租户联动共创ESG活动，不断提升社区的影响力；为从业人员提供 ESG与职业技能培训等。

基于普洛斯及旗下私募股权投资平台在智能物流设备、光伏储能、商用车无人驾驶技术、新能源充电桩等方面的股权投资，普洛斯ASP能够促进前沿科技与实际场景结合，进行落地及验证，助力科技公司进一步完善前沿技术、打磨产品和业务模式，最终应用到园区运营和业务场景，进一步为业主及企业客户实现降本增效。

基于目前市场在智能物流、节能减排、冷链等方面的发展趋势，普洛斯ASP当下的优势体现在利用普洛斯的产业生态资源为客户提供专业IFM服务，这是普洛斯ASP相较普通物业的主要差异化价值点之一。

从运营场景来看，传统仓库只有货架、叉车等设备，但在市场驱动下，库内将会有越来越多的智能化设备，这些设备的价值很高，需要更专业的服务商进行管理。IFM服务从园区深入库内，可以不断提升企业整体供应链的运营效率，更柔性、高效、快速地响应市场变化。同时，备受关注的智能物流系统、食品生鲜的冷链专业化管理，以及越来越多的业主和租户都关心的节能减排等，都可以通过IFM服务整合管理，普洛斯ASP依托自身得天独厚的生态资源，充分满足不断迭代、个性化、碎片化的需求。

普洛斯ASP的IFM服务包括空间管理与物业管理、行政综合管理、安全与风险管理、设施与设备运维、环境与清洁管理、能源与健康服务等方面。

图3 普洛斯ASP的综合设施管理服务

普洛斯ASP服务的业主类型多样，除了普洛斯自建园区，还包括品牌企业自建园区、合作伙伴或地方政府投资公司规划建设的园区，以及其他投资人持有的园区等。

品牌企业并非专业的不动产开发商或园区运营者，由于业务扩大会自建物流园，但在该领域的专业能力有所欠缺。因此，普洛斯ASP提供的专业运营管理服务，能够让品牌企业专注于核心业务，双方更有效地发挥各自的优势。

图4 普洛斯ASP的产品及服务

地方政府为拉动当地经济发展，会承接部分枢纽型的物流项目，这种项目普遍规模大、投资大，普洛斯ASP与这类投资人及业主合作会尽早介入，提供从规划、定位等前期开始的资产运营管理全生命周期服务，避免在项目施工前因欠缺行业经验指导而走弯路。

普洛斯ASP可以根据不同业主的要求，嵌入自身已开发并运营成熟的智慧园区服务产品，从智慧化道闸、场站管理，到园区的资产运营托管服务，主要面向下沉市场的业主、在中国国内持有产业园项目的其他基金投资人等。

积累的管理经验验证了普洛斯ASP业务在助力园区管理和客户运营降本增效、提升资产品质和价值方面的成效。普洛斯ASP也在不断优化迭代自身能力、夯实内功，服务更多的城市和业主，反哺产业，建立一个良性循环。

甘肃公航旅金融仓储基地于2020年10月建成，由甘肃省公路航空旅游投资集团有限公司旗下金融仓储公司投资建设，总建筑面积约为27万平方米，其中一期项目建筑面积为7.33万平方米，并已投入运营，极大填补了当地高标准仓储设施的空白。

普洛斯ASP在园区建成后接管运营管理工作，通过智能化的出入园管理、安防管理、能耗管理、资产管理打造智慧物流园区，协助业主改善园区质量，提高园区资产价值。在园区进入稳定运营阶段后，普洛斯ASP进一步输入绿色运营管理体系，提出ESG管理相关建议并采取措施，支持园区践行环境、社会及治理责任，促进可持续发展。

在普洛斯ASP的助力下，该园区于2023年4月获得英国建筑研究院（BRE）颁发的绿色建筑运营标准BREEAM In-Use“杰出”级（“0utstanding”）认证证书，并在运营管理能源效率以及韧性三个评估指标上获得满分。

普洛斯ASP为其发布《甘肃公航旅金融仓储基地—普洛斯管理物流园2022年度可持续发展报告》，展示了重点成果。

节能管理：园区拥有完善的节能管理，2022年园区公共部分能耗节能率为22.5%，超额完成既定的节能目标。

节能改造：将部分路灯替换为LED节能灯，并增加了智控方式，实现每年节电约42万度。

水资源利用：提升园区水资源的利用效率，2022年园区平均用水量低于物流行业平均水平，完成园区节水目标。

极端天气应对：运用气象云防控系统，有效应对极端天气，实现预案和防控管理，最大限度地降低对园区人员和财产的影响。

甘肃公航旅金融仓储基地是甘肃省首个获BREEAM In-Use绿色运营认证的产业园区，也是普洛斯ASP管理的外部业主资产中首个获得绿色运营认证的园区，既体现了普洛斯ASP的绿色运营管理能力，又对区域产业园区绿色转型升级起到积极的带动效应。